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康养项目的十大“死法”
发布者:admin     发布时间:2018/11/20     点击数:1821

 

康养项目已经成为一个巨大的风口,各路高人、资金瞄着巨大的蛋糕,蜂拥而至。但很快,许多人发现这个蛋糕并不好吃,在其他领域呼风唤雨的英雄豪杰,纷纷折戟养老地产。为什么纷纷折戟养老地产?总结其失败的原因,大致有以下10种:

1.缺乏敬畏感,急功近利导致死得快

很多商界精英,在企业发展转型或二次创业过程中,发现养老产业这个行业既有国家政策大力支持,也存在着日益增加的市场规模,于是积极跨涌入,但往往忽视了风口之下暗藏陷阱。目前中国养老产业是典型的“三高一低一长”产业,即“高风险、高投入、高技术、低利润、回报周期长”,玩转养老地产有诸多陷阱,譬如“资金投入巨大、开发时间长、运营经验匮乏、专业人才匮乏等”。玩不好,按照自己以往的投资逻辑和企业运作思维来搞,反而死的更快。

2.没有产业支撑,项目缺少“生命力”

一些养老地产项目,动辄投资数十亿、占地规模几百上千亩,规模大,设施齐全,业态多,但没有产业支撑,始终没有形成产业链,单独依靠养生度假娱乐,严重背离“产业支撑”之根本,经营不久就难以为继。没有产业支撑,就没有长久的生命力。严格来讲,养老地产里的娱乐、餐饮、住宿、购物、度假、商业服务等,都是附加值,都是锦上添花,不是主体,更不是养老地产的支撑。这些项目看起来眼花缭乱,但都不足以对养老地产的根本产生支撑作用。

3.缺乏依托,孤木难成林

养老地产大多地处郊外,千万不要想着方圆多少公里内,就你一家养老地产,独门生意就好做。事实上,一个独立的养老地产,如果周边没有其它吸引人的资源作为依托,不仅不会垄断生意,甚至基本没人愿意来。绝大多数的养老地产是依托不了景区的,依托不了景区的养老地产,怎么办呢?那就要寻求以下依托模式:抱团依托、跨界依托、特产依托、复兴依托、稀缺依托、品类依托、位置依托、自我依托等。

4.没有差异性规划、盲目跟风

目前许多养老地产压根没有规划,紧跟流行,全靠抄袭,最后搞得不伦不类。一方面,闭门造车,完全凭自己主观判断搞开发建设,没有主题,没有创意,没有吸引力,完全丧失竞争力。更有甚者,完全拷贝附近一个盈利好的养老项目。另一方面,一些规划师,只是把其他养老地产的项目拆零散,再组装成一个新的方案来滥竽充数。

5.不懂营销,自认为“酒香不怕巷子深”

新媒体时代,新的营销手段层出不穷,可是当你告诉庄主用社交网络平台不用花钱,只需营造氛围、推介项目、互动交流培养感情、实时制造话题引起关注时,某些投资人一句话完事:我不会!他们以为养老地产建成,环境优雅、设施齐全、吃住不愁,都市报上登几个版的广告就可以等着顾客上门了。但这个时代真的过去了!

6.不懂运营,全盘皆输

当前的养老地产、养老养生综合体、康养小镇的项目,不缺规划师、设计师,不缺施工方、材料供应方,缺的恰恰就是运营高手——操盘手!操盘手要做的就是团队建设、日常运营、品牌塑造、持续销售、服务升级、危机公关。一个养老地产从开业,运营,健康发展,最后实现盈利,全靠操盘手带领团队的运营能力。

7.不愿学习,固步自封

这个时代最大的特点就是变化快,新科技、新手段、新形式日新月异。你打个盹,就可能错过一次发展的机会。养老地产面临着前所未有的新形势、新业态、新环境。比如对有些投资人来说,土地运作流转、PPP、联盟运营等概念都是以前没有接触过的,更别说一系列让人眼花缭乱的新生事物了。只有将学习、考察、调研、培训等常态化,方能实现养老地产的健康发展。

8.理解偏差,投资误入歧途

房地产的高端基本上是看“地段价值+硬件价值+外部配套价值”。养老地产的高端实际上看三个方面,第一个是人护比,第二个是配套比,第三个是人性关怀。养老项目的高端并不是拼硬件的高档,而是拼软件的细节。如果不理解养老“高端”的真正内涵,仅仅是把重点放在硬件的打造上,就是误入歧途。

9.养老地产成本过高,经营压力大

这里的成本分为两个方面,一是养老地产对人力资源的要求高,在普遍物价上涨的大情势下,用工成本高,而且养老地产大多在城郊,相对于远郊的农村用工,成本偏高。第二就是土地成本,动辄数百万一亩。如此高额的成本,必然带来巨大的经营压力。

10.不会处理同政府的关系

无论是土地运作,还是项目申报,亦或项目的建设,再或基础配套的完善,甚至资金缺口的弥补,等等,方方面面的诸多工作都有待对政策的正确把握、同政府的密切合作才能达成。退一万步讲,政府的相关补助也是许多养老地产前期立足生存的主要依靠。

来源:文旅产业新风向

 

 

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